Die meisten Darlehensverträge sehen einen ausdrücklichen befristeten Kündigungsausschluss oder gleichbedeutend eine Zinsfestschreibung vor. Vor Ablauf der Festzinsbindung ist das Darlehen nicht rückzahlbar. Regelmäßig werden Darlehen zur Finanzierung von Immobilien auf eine feste Laufzeit von 10 Jahren mit festem Zinssatz abgeschlossen. Diese Situation bindet den Darlehensnehmer an das Kreditinstitut und erschwert den Verkauf der Immobilie wegen der typischerweise bestellten Sicherheiten in Form von Grundschulden an dem Grundstück . Das Kreditinstitut sichert durch langfristige faktische Bindungen auch künftigen Gewinninteressen.
Bei vorzeitiger Auflösung eines Darlehensvertrages fällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Nichtabnahmeentschädigung an. Mittels eines erfolgreichen Widerrufs lässt sich die Verpflichtung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Darlehen vorzeitig beendet werden muss. Der Darlehensnehmer hat oft ein Recht, den Darlehensvertrag durch eine Sonderkündigung rückzahlbar zu stellen – allerdings nur um den Preis der Verpflichtung zur Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung.
Für den Fall des Verkaufes der Immobilie, an der ein Grundpfandrecht als Sicherheit für das Darlehen bestellt wurde hat der Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB . Allerdings hat der Gesetzgeber auch hier zu Gunsten des Kreditgebers verschiedene Hürden eingebaut. Die im Gesetz vorgesehene Kündigungsfrist von 3 Monaten zwingt den Darlehensnehmer bei Verkauf der Immobilie regelmäßig zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung über eine kostspielige Treuhandabwicklung über den Notar des Verkaufvertrages. Vor allem aber schuldet der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber nach § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB den Ersatz der Nachteile aus der vorzeitigen Kündigung – die sog. Vorfälligkeitsentschädigung. Dem Kreditgeber wurde von der Rechtssprechung hierbei das Wahlrecht zugestanden, sich bei der Berechnung auf einen sog. Aktiv-Passiv-Vergleich zu stützen. Dabei erhält der Darlehensgeber die abgezinste Summe der insgesamt vom Darlehensnehmer noch zu zahlenden Zinsen, gemindert um den Ertrag der laufzeitkongruenten Anlage des zurück erhaltenen Betrages in Hypothekenpfandbriefen. Tatsächlich dürfte der Ertrag des Kreditinstitutes um ein vielfaches höher liegen, so dass diese Rechtslage ärgerlich ist. Vor allem aber erschwert das derzeitige hohe Zinsgefälle die Umschuldung und damit die Verkehrsfähigkeit der Immobilie, weil aus Hypothekenpfandbriefen zu erzielende Rendite derzeit äußerst niedrig ist. Der Kreditgeber fordert einen unwahrscheinlich hohen Entschädigungsbetrag als Sofortzahlung.
Wenn es dem Darlehensnehmer gelingt, die auf Abschluss des Vertrages gerichtete Willenserklärung wegen Unwirksamkeit der Widerrufsbelehrung zu widerrufen, so schuldet der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensnehmer kann sogar noch Gegenforderungen aufmachen und kann den Ablösebetrag reduzieren. Der Widerruf ist dabei grundsätzlich auch nach der Kündigung noch möglich, jedenfalls so lange das Darlehen noch nicht vollständig abgewickelt wurde.
Vorsicht ist im Umgang mit den Abfindungs- oder Vergleichsangeboten der Kreditgeber geboten:
Wer die Abfindungsangebote unterzeichnet, schließt regelmäßig einen Vergleich und verliert damit regelmäßig auch sein Widerrufsrecht.
Außerdem beruhen die Angebote manchmal auf nicht zutreffenden Entschädigungsberechnungen:
Der Kreditgeber ist vor Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund der noch fehlenden Rückzahlbarkeit des Kredites nicht gehalten, korrekte Berechnungen der Vorfälligkeitsentschädigung anzubieten. Rechtlich handelt es sich um ein Vergleichsangebot mit dem der Kreditgeber dem Kreditnehmer die Wohltat einer vorzeitigen Rücknahme des Geldes anbietet. Die Angebote vor Kündigung oder vor Ablauf der Kündigungsfrist enthalten daher gelegentlich überhöhte Berechnungen der als “Vorfälligkeitsentschädigung” bezeichneten Vergleichssumme. Es werden bei der Berechnung z.B. Sondertilgungsrechte ( ! ) nicht berücksichtigt oder der Kreditgeber “vergißt” die Anrechnung seiner Vorteile aus der Kündigung. Außerdem gibt es Fehler bei der Ermittlung der Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen zwar gekündigt und zurück gezahlt wird, die Bank jedoch infolge der Kündigung für das gleiche Sicherungsobjekt / Grundstück einen neuen Darlehensvertrag schließt – Stichwort Aktiv-Passiv-Vergleich bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Es soll auch schon vorgekommen sein, dass der Kreditgeber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung das gesetzliche Kündigungsrecht, welches 10 Jahre nach Auszahlung oder letzter Prolongation zwingend besteht, nicht korrekt berücksichtigte.
Daher sollte man vor Unterzeichnung eines Abfindungsangebotes immer einen Fachmann fragen. Gerne berate ich Sie für eine moderate Pauschale und prüfe die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung oder der Frage der Rückforderbarkeit einer gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung. Gerne begleite ich Sie bei dem Verkauf einer Immobilie.